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杭州如何消化天量库存

发布时间:2020-01-16 18:41:31

楼市库存与土地供应直接关联,2009年以来的土地盛宴是杭州楼市供大于求的首要原因。不过,杭州本身吸附力下降、潜在购买力放缓、潜在库存量过大也是导致杭州天量库存的原因。

库存变动路径

在杭州楼市库存的变动轨迹中,2011年和201 年的增长较为明显。

数据显示,2011年,杭州市区(含萧山、余杭)共成交商品房4.26万套,同比下降 9.2%。虽然成交大幅下滑,但商品房新增供应量仅下滑5%,为7.89万套。供求失衡使得杭州楼市库存逐月上升,至2011年底,杭州市区商品房库存已经从年初的4.0 万套上升至7.88万套,增长118%。

楼市调控导致的成交缩水,是杭州楼市库存增长的重要因素。2011年1月,被称为“史上最严调控措施”的“新国八条”出台,在“限购”及随后出台的“限贷”政策影响下,各地楼市迅速萎缩。

以杭州为例,该市2011年新建商品房成交量较2009年的高点减少了6.87万套,降幅超过六成。查询杭州楼市2011年报告,库存危机被多次提及。

2012年2月,杭州楼市终于不堪重负,掀起了一轮全方位降价潮,沉闷的市场得以激活。虽然当年9万套的新增供应量创下了历史新高,但合计销售8.5万套。

进入201 年,杭州楼市库存再度开始攀升。201 年2月库存破8万套、6月破9万套、9月破10万套。到了201 年底,杭州商品房可售房源量攀升至11. 2万套,远超北上广深等一线城市。若按照201 年的月均成交量来计算,需要16个月的时间予以消化。

年终信息显示,201 年杭州新建商品房成交为8.59万套,在销售成绩没有明显增长的情况下,新增供应量却达到了11.58万套,供应面积同比增加 59万平方米,涨幅达 5. %。

近两年杭州楼市供应量之所以陡增,要追溯至2009年以来的土地盛宴。以地王频出的2009年为例,当年杭州市区土地出让金达1054亿元,位居全国城市首位,紧随其后的才是上海的104 亿元和北京的928亿元。

潜在购买力放缓

杭州楼市去化不尽如人意,与当地潜在购买力增速放缓不无关系。

基于较发达的经济和优美的环境,杭州源源不断地吸引周边区县的购房人群。数据显示,201 年外地户籍购房者占到杭州主城区成交的42%,虽较2012年提高4个百分点,但不及2011年48%的比例。

近年来,以外贸和制造业为主的浙江经济持续不振,201 年杭州规模以上工业增加值累计同比增长8%,为2010年以来的最低增速。经济增速的放缓,对区域实际购买力和杭州楼市信心产生较大冲击。

杭州市统计局数据显示,2011年至201 年,杭州市的常住人口与户籍人口差,即人口净流入虽然基本保持稳定,但已呈现下降态势。201 年全市户籍人口706.6万人,常住人口884.4万人,差值为177.8万人,这一数据较2012年有所下降。

上述差值曾从2007年11 .9万人迅速增至2010年的181.4万人,换而言之,杭州城市吸附力有所下降。

对北上广深而言,一线城市的发展机会引来一批又一批的毕业生,这些涌入的年轻人,也是未来的潜在购买力。

与之相比,杭州却只是浙江人的杭州。杭州楼市的购买人群中,来自温州的成交量曾一度超过2成,但这2年温州经济自身难保,当地人即便心系杭州,购买力也在下降。

购房者年龄方面,去年的杭州楼市成交中, 岁以下人群为购房主力,占比60%左右。而2005年到201 年,杭州18岁~ 5岁人口占比由26.9%下降至25.1%,从相关数据来看,人口结构的变化趋势同样不支持成交持续上涨。

自201 年10月开始,杭州楼市持续一年的高成交量开始下滑,按照目前的成交量,连续6月交易萎缩已成定局。

另据搜房网调研数据,我国购房者的置业周期201 年10月明显延长,一年内准备买房的人群占比不到 7%,而201 年5月的调研数据为49.6%,下降明显。原因是2011年限购压抑的需求已基本释放,而新的刚需群体仍处于培育期。

天量背后的天量

记者注意到,杭州楼市目前的天量库存,仅仅是已领出预售证房源的存量,也就是随时可以供购房者购买的房源,其后还隐藏着另一个天量潜在库存。

出于营销策略需要,一些楼盘不会一次性申领出全部房源的预售证,而是分批申领、分批销售。这部分房源数量有多少,很难有确切的统计数字。这些难以估算的潜在存量,就包括一些套牢中的开发商。

譬如,(,)和(,)。根据公告,前者在201 年报中对杭州中企御品湾项目计提1.1亿元的存货跌价准备。该项目是中华企业2009年12月以1.8万/平方米的楼面价拿下,创下了当时区域内新地王,预计今年6月首开。201 年6月,雅戈尔曾公告为当初激进拿地付出了高达4亿元的成本,宣布计提资产减值准备。

根据201 年住杭研究院资料,2009年~2012年,杭州市区(不含萧山、余杭)还有4 宗涉宅用地未开盘,可形成供应量达到 6.51万平方米,这相当于201 年全年的杭州主城区住宅的去化量。

上一波供地潮形成的库存尚未消耗,杭州201 年土地市场吸金又创下1 26.9亿元新高,成交额位居全国第三,可建筑面积更是高达2156.7万平方米。

统计显示,杭州市区201 年仅住宅用地就出让10 宗,体量达到1277.18万平方米(扣除已开盘的8个项目)。相当于201 年杭州市区住宅去化量的1.6倍,按照201 年的去化速度,可销售20个月。

有研究机构称,201 年杭州市场总货值量为 000亿元,当年销售1599亿元,真实去化率约为50%,属于普通水平。但杭州201 年宅地出让逾1 00亿元,将在未来形成大约 000亿元的新增库存货值。

记者从多家房企获得证实,杭州市萧山区负责人及该区国土局负责人日前开始拜访开发商,推介今年出让的土地。

其中一家被拜访的房企负责人介绍,此次行程由萧山区委书记亲自挂帅,带来土地推介手册,讲解今年的土地出让计划。

面对甚嚣尘上的降价潮,为杭州楼市松绑的呼声开始响起。透明售房研究院院长丁建刚认为,杭州楼市高库存高风险,房价已经实现稳中有降,期待能够实现 总理提出的分类调控,撤除或放松限购限贷等行政调控,以此稳定市场、稳定信心。

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